您的工程垫资系好安全带了吗？

发包人没钱，要垫资才让干，承包人接是还不接？如果不接，失去了市场。如果接，如何预防和控制垫资风险呢？我在2014年5月本专栏上写过一篇文章，叫《用股权担保预控垫资风险》。可以用其中案例：

2009年10月18日，开发商正法公司即发包人就其开发的某市商住楼工程，向承包人同南三建提出了如下施工合同条款：合同价3500万元，工期540天；承包人向开发商缴纳履约保证金1200万元；“工程主体结构完成二十层砼浇灌之7日内发包人向承包人支付已完工程40%-60%工程款；之后每月25日承包人向发包人报月完成工程量，发包人在次月10日前向承包人支付月完成工程量60%工程款；之后每月25日承包人向发包人报月完成工程量，发包人在次月10日前向承包人支付月完成工程量80%工程款”。

上述垫资工程案例中，如果承包人为了接到工程、狼吞虎咽无条件接受上述条款，根本没有系安全带，就彻底坏菜了。这表现在如下几个方面：

（1）60%-40%的垫资款何时能够收回来？难道要等待竣工结算吗?

（2）占合同总价约1/3的履约保证金，实质就是借款啊，难道白借给发包人用？何时收回来？如果收不回来怎么办？

（3）进度款之外40%-20%剩余工程何时支付，难道要等到等待竣工结算吗?要知道，开发商可没什么实力，1200万履约保证金，说不定去交了土地款。这个工程绝大部分投入都是承包人自己投入的，这开发商典型空麻袋背米，项目自有资金极少。

上述垫资案例中，承包人如无条件接受了，就只能说包人根本没有工程债权预防的思路、战略、战术和行动。以为还可以像过去十年黄金时代一样，只要是项目就能挣钱，所以不用担心。殊不知，在目前的白银时代，必然有一批开发商会倒掉，空麻袋背米开发商即可能在首批名单之中。如果都破产了，官司就不用打了，承包人只能参加参加债权人会议，拿回一份无财产可以分配的决议而已。

您的工程被拖欠系好安全带了吗？

发包人断断续续付工程款，有前一笔就没有后一笔，甚至根本就没钱了，承包人是强行忍着继续干呢，还是才采取点什么措施呢？如果要采取，可以采取什么样的措施？这种项目就太普遍了，比如，我正在提供债权危机救济服务的东北某项目。我在2014年9月本专栏上写过一篇文章，叫《叹中诚广场传奇，理债权管理思路》。可以用其中引用的大名鼎鼎的曾被称为“中国头号烂尾楼”的广州中诚广场案例：

中诚广场始建于1992年，高51层，建筑面积共23.2万平方米。

1996年，在建中诚广场被海南省高院查封。1997金融风暴出现时，楼花开始卖不动了。到1998年10月才建到30层。2001年，中诚广场外墙完成80%的玻璃幕墙。此时，承包人才停工。

2001年6月，最高人民法院委托广州市中院处理中诚广场系列执行案。2002年10月，最高人民法院最终决定按法律程序变卖中诚广场，并由广州市中院集中执行变卖。

2002年7月，中诚广场进入债权登记阶段。登记债权人达200多人，涉案标的额包括金钱类债权（本金）17.65亿元和应交付房产6.2万平方米。

2012年1月17日，105位第一顺债权人分得返还购房款本金2.38亿元。待分配债权中，第二顺位债权金额合计1.2亿，其中土建单位4978万元，装修单位1600万元，幕墙单位944万元。

在工程款开始拖欠约20年之后，承包人可以最终收回工程款本金，但是工程款利息根本无法收回了。因为第二、三、四顺位债权金额达4.3亿元，而可执行金额8.5亿减去第一顺位债权5.55亿元只剩下不足3亿元。第四顺位尚且不足支付，第六顺位工程款利息更不能支付了。

上述拖欠案例中，中诚广场承包商在开发商资金不足情形下，竟然忍饥挨饿施工了9年未停工，最终等了约20年只收回了工程款本金，但考虑资金成本，实际收回率不足三成，这还是在黄金时代房价上涨情况下做到的，如果换到现场白银时代，恐怕一分钱的本金都收不回来。

上述拖欠案例中，承包人为什么没有系好了安全带，原因只能归结为：承包人根本没有工程债权控制的思路、战略、战术和行动。

您的工程停工系好安全带了吗？

发包人没钱了，工程停工了，承包人该怎么办；发包人又引进新的承包人，怎么办？我近期就接了不少停工工程的咨询，比如：

某综合体工程,建筑面积为12万平米，由于原地下室施工人不干了，2012年5月，承包人签订续建合同并进场施工。2013年4月，发包人通知缓建酒店工程。2013年8月，由于发包人严重拖欠工程款，承包人被迫停工。此时，其他各单体主体结构完成并通过验收。在停工前，承包人多次找发包人,要求解决拖欠的工程款问题。发包人也作出了还款承诺并发函,签发工程拨款资金计划，但一直没有兑现。2014年5月,发包人强行引进新施工队伍，砸开承包人项目部大门，强行控制承包人施工现场的外用电梯以及施工大门,限制承包人项目部车辆进出，并开始施工。

上述停工工程案例中，承包人显然没有系好了安全带。表现在如下几个方面：

（1）承接工程时，对于已有拖欠先例的发包人，对拖欠垫资款及工程款没有采取预防措施。原地下部分承包人为什么不干了，是否就是拖欠工程款引起的，发包人是否就是一个没有资金实力的开发商。

（2）在拖欠工程款时，没有采取有效和必要的控制措施。承包人怎么会因为没钱了被动停工，有何没有主动采取措施？这种拖欠情形，是否由来已已久了？

（3）在工程停工后，为何没有采取任何措施，直到被新的施工队伍强行接管呢？被接管前，有没有想清楚，准备继续做，还是不准备继续做？准备继续做，怎么工程能被别人强走呢？不准备继续做，现场机械设备怎么还留在现场？

（4）在停工工程被接管后，为什么也没有采取任何有效措施？发一个异议函有什么用？有没有考虑过，被拖欠的工程款怎样才能有效收回来，凭什么？拖了个一年半载后请个律师就管用吗？

上述停工案例中，承包人为什么没有系好安全带，原因只能归结为：承包人也根本没有工程债权控制的思路、战略、战术和行动。以为还可以像过去十年黄金时代一样，和气生财，等等看，等发包人有钱了，自然会还钱。殊不知，在目前的白银时代，这样的发包人随时会破产，即使赚了钱，十之八九也会通过低价预售、资金转移等方式把钱拿走，等承包人官司打完了，不过一地鸡毛，项目公司也成了空壳，拿着永远无法执行的一张纸而已。

您的工程结算系好安全带了吗？

工程竣工交付了，竣工结算开始了，可发包人总是拖而不审，审而不决，承包人该怎么办？这种案例实在是太多，比如我首席代理的被媒体称为“中国工程索赔第一案”争议金额达5.88亿元的河北唐曹高速路基工程系列合同纠纷案：

唐曹高速公路是北方大港曹妃甸的先导性工程。2006年11月，唐曹高速公路路基工程施工公开招标。某三家施工企业分别中标了3、6、9合同段，并于2007年1月27日与发包人签订了施工合同。合同价总计7.3亿元。施工中，发包人支付了已计量工程款的95%。2008年11月27日，唐曹高速公路正式通车。此后两年内，该三家施工企业及时提交竣工结算报告及完整资料，反复和发包人沟通，发包人请的造价事务所就是不确定，甚至主要部分还不同意。2011年年初起诉前，发包人已支付三家施工企业约7.1亿元工程款。

既然合同约定总价已基本付清，为什么该三家施工企业竣工结算时还要5.88亿呢？实际上，他们本来要9亿元，这5.88亿是被砍掉其中不成立部分后剩余的部分。该5.88亿有三类情况组成：一是工程数量急剧增加引起的单价调整，金额约2.1亿元；二是漏项、错项、包干范围外及工程变更引起的价格调整，金额约2.3亿元，三是材料价格上涨的价差，金额约0.5亿元。

上述结算案例中，承包人结算被拖了两年才提起诉讼，安全带系得不太好，原因是承包人工程债权处理的思路、战略、战术和行动不够及时。该结算案例还好是“亡羊补牢、为时未晚”。如果再推迟三年到现在的白银时代，估计就为时已晚了，因为现在的发包人，无论是开发商，还是地方融资平台，往往都没钱，甚至也没有容易处置的资产。

针对工程债的扑面而来，工程人如何系好安全带，请看下文详细介绍！

应收账款的四种类型

拖欠垫资款。发包人没钱，要垫资才让干，承包人接是还不接？如果不接，失去了市场。如果接，如何预防和控制垫资风险呢？承包人为了接到工程、狼吞虎咽无条件接受60%-40%的垫资款、占合同总价约1/3的履约保证金等条款，根本没有系了安全带，就彻底坏菜了。承包人接受无条件垫资，以为还可以像过去十年黄金时代一样，只要是项目就能挣钱，所以不用担心。殊不知，在目前的白银时代，必然有一批开发商会倒掉，空麻袋背米开发商即可能在首批名单之中。如果都破产了，官司就不用打了，承包人只能参加债权人会议，拿回一份无财产可以分配的决议而已。

拖欠进度款。发包人断断续续付工程款，有前一笔就没有后一笔，甚至根本就没钱了，承包人是强行忍着继续干呢，还是才采取点什么措施呢？如果要采取，可以采取什么样的措施？这种项目就太普遍了，比如，我正在提供债权危机救济服务的东北某项目。比如，大名鼎鼎的曾被称为“中国头号烂尾楼”的广州中诚广场。中诚广场承包商在开发商资金不足情形下，竟然忍饥挨饿施工了9年未停工，最终等了约20年只收回了工程款本金，但考虑资金成本，实际收回率不足三成，这还是在黄金时代房价上涨情况下做到的，如果换到现场白银时代，恐怕一分钱的本金都收不回来。

拖欠停工结算款。发包人没钱了，工程停工了，承包人该怎么办；发包人又引进新的承包人，怎么办？我近期就接了不少停工工程的咨询，比如某综合体工程,承包人承接工程时，对于已有拖欠先例的发包人，对拖欠垫资款及工程款没有采取预防措施。在拖欠工程款时，没有采取有效和必要的控制措施。在工程停工后，为何没有采取任何措施，直到被新的施工队伍强行接管呢。在停工工程被接管后，连异议函也没发。

拖欠竣工结算款。工程竣工交付了，竣工结算开始了，可发包人总是拖而不审，审而不决，承包人该怎么办？这种案例实在是太多，比如我首席代理的被媒体称为“中国工程索赔第一案”，承包人结算被拖了两年才提起诉讼。

对于上述四种应收账款危机，承包人的工程系好了安全带吗？如果承包人没有系好了安全带，原因只能归结为：承包人根本没有应收账款控制的思路、战略、战术和行动。

融资施工风险应对措施

开发商资金链断了、应收账款危机来了。承包商怎么办？继续干还是不干了？如果继续干，是垫资干还是不垫资干？如果不垫资干，又该怎么办？下面，结合东北某综合项目债权危机救济实战案例，为承包人分享123施工融资模式。

去年底，B开发商在东北W市开发一20万平米的综合项目，C承包商已完成工程量1.68亿元，B开发商应支付1.26亿。然而，B开发商却分文未付。继续干还是不再干？C承包商经过反复讨论，认为：不再干，已垫资的1.68亿元不知猴年马月能收回来；继续干，等B开发商把房子卖了，也许就可以把全部工程款收回来了。所以决定继续干。

我认为：不能做垫资的承包商，要做融资的投资商。我提出了123施工融资模式，具体做法如下。

“1”就是一个核心，也就以C承包商作为投资商负责融资并获得回报为核心。承包商不是金融机构，怎么可以借款给开发商呢，那不会违法吗？当然不会。我将其转化为完全合法的方式——延期付款。C承包商附条件同意B开发商延期支付已经拖延的1.26亿以及将要拖延支付的工程款。

“2”就是两个目标，也就是C承包商作为投资商施工融资应该实现的两个目标：第一目标是要确保融资回收安全。怎么确保融资回收安全呢，就是下面的“3”。第二目标是要获得足够的融资回报。首先，我为C承包商设定的基础回报是每天万分之六。也就是说C承包商可以获得的年21.6%的融资回报，扣除从金融机构获得的8%的融资成本，C承包商可以净赚13.6%。其次，我为C承包商增加施工合同的利润，主要体现在扩大承包范围，将土建之外的装饰等纳入其中，并要求修改合同计价及调价条款。最后，我还为C承包商争取了成本价购买该项目建成物业的权利。

“3”就是三个阶段，也就是确保融资回收安全的预售前、预售中及预售后的三个阶段。具体如下。

预售前阶段确保融资回收安全。具体通过质押B开发商股权、或受让该股权加回购解决。如果B开发商到期不能支付融资款，C承包商选择受让股权来实现，也可以选择行使工程价款优先受偿权拍卖工程来实现。而且，预计预售前阶段时间也就6个月左右，C承包商额外增加的风险不大。

预售中阶段确保融资回收安全。办法是监控预收款、B开发商账户及印章。具体通过一系列协议和措施来落实。比如，B开发商收款没问题，但对外付款要经过C承包商审批。B开发商可对外签订合同，但前提是经过C承包商审批。此外，为防止意外，还可以通过将部分楼栋的土地及在建工程抵押给C承包商。预售款当然优先用来还融资款及工程款。

预售后阶段确保融资回收安全。如果预售款回收速度不足以还融资款及工程款，则B开发商以约定的成本价将房屋出售给C承包商或者C承包商指定的单位，双方通过互开发票来对冲债务。

今年春节前，1+2+3施工融资方案被C承包商完全接受了。1+2+3施工融资方案落实到合同上，就成了以框架协议为中心，由八份合同组成的合同体系，数百页的篇幅。春节后，项目正常进行。B开发商主动提出，将全部股权转让给C承包商。信托融资机构也向C承包商抛出橄榄枝，要么股权转让给信托融资机构，信托融资机构来足额付款，要么双方全力合作，确保项目顺利进行。

可见，采用123施工融资模式后与不采用相比，承包商地位与形势发生了根本性的好转，既保证了工程款及融资的安全，又额外获得了良好的回报。

解约结算风险应对措施

开发商资金链纷纷断裂、应收账款危机来了。作为承包人，承包人应该怎么办？该如何救济呢，救济方案该如何策划呢？如果承包人是总承包商项目负责人，全权负责该项目债权救济方案，承包人会怎样做呢？我来协助承包人策划应收账款危机救济方案吧。

应收账款救济方案的前提是环境调查。在完成环境调查后，我们可以进行救济方案规划了，我们有多少种方案可供选择呢？从最熟悉到最陌生的方案：方案1：催开发商付款但继续施工。方案2：催开发商付款但暂停施工。方案3：主动通知解除合同。方案4：被开发商通知解除合同。方案5：和开发商协商工程融资。

找到危机救济可能出现了多种方案，有些眼花缭乱了。我们可不能干捡了芝麻、丢了西瓜的事。我们要仔细评估，选择最合适的方案。

应收账款救济方案执行重在落实和监督。完美的方案，也有赖于脚踏实地的落实，毕竟理论的预测和实际是有差距，差距的大小就决绝落实的力度。完美的方案，也有赖于随时随地的监督，毕竟环境在变化之中，调查也在不断深入，一旦制定方案的依据变化，方案就要随之调整。

拖欠官司风险应对措施

10多年前广州中诚广场应收账款，在工程停工13年之后，承包人可以最终收回工程款本金，但是工程款利息根本无法收回了。因为第二、三、四顺位债权金额达4.3亿元，而可执行金额8.5亿减去第一顺位债权5.55亿元只剩下不足3亿元。第四顺位尚且不足支付，第六顺位工程款利息更不能支付了。如果避免并减少拖欠工程款官司的风险呢？

如事前资信调查可以避免中诚广场应收账款损失。如何避免中诚广场之类的烂尾应收账款风险呢？核心在于在承接工程之时做好预防措施，通过资信调查等，尽量避开空麻袋背米的建设单位。据报道，中诚广场建设初期,开发商投入资金竟然只有2000万元,银行贷款总额只有1亿元左右,完全靠卖楼花维持。即使综合权衡准备承接中诚广场工程项目，承包人也必须留足利润空间，以冲抵损失。比如进度款足以覆盖工程成本，剩余约15%竣工结算款及质保金全部是利润。

如事中主动控制可以大大降低中诚广场应收账款损失。从1992年开始，直到2001年，差不多10年时间，土建承包商竟然基本做完的土建工程。在这个工程中，工程出现诸多烂尾的信号，包括：1996年，海南高院查封了中诚广场工程，此后债权人陆续查封工程；在断断续续建设中，开发商显然经常不能按约支付工程款；工程工期严重拖延，完工遥遥无期。对此，承包商并未采取停工、要求提供支付担保、协商提高付款比例、解除合同等主动措施。如承包人采取上述措施，必然使得拖欠工程款金额大大减少，或者使得工程款支付无忧。

如事后及时抵房可以较大降低中诚广场应收账款损失。如前分析，承包人在中诚广场应收账款损失了约71%。债权人广东海龙王实业投资有限公司，原购房价为每平方1万元，在分房时每平方评估价已达到25550元。承包人如能利用极有利地位与开发商协商，将应付工程款折抵为按较低价格计算的房产，没有太大困难。如这样，显然也可以较好的降低中诚广场应收账款损失。

综上，如何面对即将到来的应收账款危机呢？我们要格外注意应收账款的事前预防和事中控制，通过扎实的应收账款管理，尽量避免和有效减少债权损失。