房产泡沫会拖垮整个中国经济

中国国家统计局近日公布的数据显示，今年1-4月份，全国住宅新开工面积同比下降24.5%，4月份的房地产开发景气指数为95.79，比上月回落0.61点。数据显示，中国的房价增幅在今年3月降至8个月以来的最低水平。与此同时，今年一季度的住宅销售额下滑7.7%，而今年前4个月共下滑9.9%。

美国《纽约时报》网站称，“这对一个住宅建设占经济产出大约九分之一的国家来说是个严重打击。”事实上，随着统计数据的发布，中国房地产濒临崩盘并引发金融海啸进而拖垮整个经济的惊悚预言又密集浮现于西方舆论。

惠誉国际评级(Fitch

Ratings)的一篇文章表示，“最新公布的中国4月宏观经济数据显示第二季度中国经济进一步减速，这支持了惠誉关于中国2014年全年经济增长率将放缓至7.3%的预期，果真如此的话，2014年将成为1990年以来经济增长率最低的一年。而房地产市场给减速幅度超过预期的经济带来了最大的风险。”

但《纽约时报》则表示，“这是政府有意为之的结果。”文章称，“中国房地产市场回落——有经济学家甚至称之为泡沫破裂——在一定程度上是政府有意为之的结果。”“过去几年中国领导层对于房价高得让人买不起和经济增长过度依赖投资越来越担心，于是他们采取了行动，出台了一系列政策，包括对购买第二套住房的抵押贷款执行更高的利率，对购买第三套住房实行更严苛的限制等。而且，中国人民银行特意采取措施，使短期利率高于通货膨胀率。”

美国消费者新闻与商业频道网站也有文章指出，“贷款收紧是导致今年楼市遇冷的因素之一。由于资金流动性吃紧，各银行已对首次购房者提高贷款利率或拖延放贷。”

与《纽约时报》持相似意见的法国兴业银行中国经济师姚炜表示，“信贷是推动楼市增长的最重要因素——决策者已意识到他们需要拉动哪个杠杆才能抑制这一下行趋势。但在允许增加的信贷数额上，他们会持谨慎态度。”

瑞银(UBS)在公布的房地产评估报告中也指出，“政府仍有意愿和办法来减轻房地产滑坡的影响。这些政策包括扩大基建投资和放宽房地产政策。”

事实证明，并非所有人都认为中国房地产市场已经见顶。私募股权投资公司基汇资本执行合伙人彭庆邦表示，他们认为现在是买入良机。基汇资本4月份从李泽楷手中购买了位于北京(楼盘)三里屯的零售、办公、酒店式公寓项目盈科中心。彭庆邦说，盈科中心9.28亿美元的价格相当于每平米不到3.4万元人民币。他说，在相同地理位置上找不到另一块地有同样的价格。

里昂证券亚洲公司的房地产研究主管妮科尔•黄(音)说，“放宽海外投资限制意味着更多富裕家庭将开始把资金转到香港和其他地方，而不是购买更多房产。”她说，就房地产价格来说，“即使放松所有限制，也不会有多大区别。可以肯定的是，一旦方向确定了，就会下跌，但这是可以控制的。”

华融证券宏观研究员郝大明也表示，每年前三个月数据往往较为波动，很难看出趋势。而惠誉也认为，经济活动减速不足以促使中国大规模放松货币政策或者推出新一轮大规模的财政刺激政策。但若5、6两月的数据继续疲软，中国政府有可能放松针对某些领域的信贷条件。此前于今年4月份，中国已将县域农村银行的存款准备金率分别调低了0.5个和2.0个百分点。“中国政府仍有有力的政策工具来降低爆发全面危机的风险。中国国际收支平衡仍是其保持稳定性的核心力量，此外中国对资本项目进行管制，这意味着资本无序外流或国际收支危机导致经济加速放缓的风险很低。”

杭州一房地产公司申请破产

24日凌晨，网友“三足鸟”在口水杭州论坛发帖称，其2011年购买的E30中心，按约定应于2013年6月30日交房，结果交房一再延迟，该网友于今年4月办理了退房手续，在约定退钱的时间里不仅未收到返还款，还从开发商销售部得知项目开发公司已在西湖法院申请破产重整。

资料显示，E30中心位于杭州西湖区三墩镇西园八路1号浙创园内，建筑面积50万方，建筑类型为商住两用，开发商为浙江浙大网新实业发展有限公司。

网新实业究竟是否已申请破产?原因是什么?记者致电西湖区人民法院，法院方面向***实，确已收到网新实业提交的破产申请材料，但目前尚未正式立案，对于在哪个辖区受理以及破产原因等具体的文书内容还无法做出回答。查阅浙江省工商局网站，网新实业的工商登记信息显示，公司投资人分别为浙大网新科技股份有限公司(以下简称“浙大网新”)、上海崇华投资有限公司(以下简称“上海崇华”)及华门控股有限公司(以下简称“华门控股”)。其中，浙大网新为浙江上市公司，核心业务为软件外包、机电总包等。记者在其2013年年报中发现，浙大网新对网新实业的投资成本为523.28万元，占股本比重为5%。

网新实业的另一投资人即华门控股。资料显示，华门控股成立于1999年，除网新实业外，其旗下还有华门房地产集团有限公司(以下简称“华门集团”)、浙江清水湾置业有限公司等近10家成员企业。工商登记资料显示，网新实业法定代表人为徐群，徐同时也是华门控股法定代表人及华门集团董事长。

而上海市工商局企业基本信息显示，网新实业除浙大网新及华门控股之外的投资人上海崇华成立于2002年10月，注册资本3000万元人民币，经营范围包括实业投资、投资咨询，法定代表人为戴明良。

记者调查发现，上海崇华与华门控股亦存在关联关系。华门控股工商资料显示，戴明良为华门控股投资人兼董事。与网新实业申请破产重整巧合的是，就在上周，华门控股旗下另一地产项目新西湖小镇也被曝出问题。

住在杭州网7月17日发文《调查：新西湖小镇再陷资金链困局》，曝出由华门控股旗下清水湾置业有限公司开发的新西湖小镇因资金链问题逾期交房，且在法院责令赔偿后，未在规定时间内还清款项。该文称，新西湖小镇售楼处销售人员承认项目确实已停工有段时日，且直言不讳是公司资金链出现了问题。

据了解，2013年年底-2014年年初，华门控股曾通过方正东亚信托公司发行方正东亚-华门控股信托贷款集合资金信托计划，拟募集资金规模为2.6亿元，向华门控股发放信托贷款，用于浙大创新科技园项目建设。资料显示，该产品募集时间自2013年12月5日起，预期收益率在9.8%以上。

浙江开发商的集体反思

10多年来，以绿城、滨江、金都为代表的浙江开发商以产品精致著称，在过去房地产高速增长中，浙江开发商在全国占有了一席之地，获得了社会各界的高度评价和应有的尊重。

当前浙江开发商普遍遇到了困境或者说瓶颈，唯有勇敢、冷静地反思，方能突破瓶颈。一个国家也好，公司也好，内部没有法治，没有人讲不同或者批评反对的意见，外部没有严峻形势，没有竞争对手，那么这个国家或者公司可能就很危险。

为了行业更加健康，为了浙江开发商更好更快地发展，作为浙江房地产行业的一位参与者，我们倡议大家提振精气神，发扬敢于自我否定、勇于自我批评的精神，以逆境为契机来全面审视自己。在这里先提几点不成熟的思考意见，供我们浙江开发商来探讨。

反思之一：浙江开发商对盈利模式的理解有一定局限性。

大家知道，衡量企业利润的核心指标是净资产(或权益)收益率(ROE)，ROE可以理解为本钱或自有资金的收益率，假设资产负债率不变，也即权益乘数(资产负债率除于净资产)不变,ROE由总资产收益率决定，而总资产收益率则由资产周转率与销售利润率两个因素决定。浙江开发商普遍重视销售利润率，全国大型开发商(特别是前20强中占据10个名额的广东开发商)普遍重视资产周转率。

而浙江开发商由于往往过于注重单个项目的销售利润率，在房价快速上涨时期，导致项目开发销售周期过长，虽然单个项目算起帐来销售利润率很高，但由于资产周转率很低，导致最终企业资产收益率并不高，发展速度也不快。而广东开发商虽然单个项目的销售利润率相对不高，但由于资产周转率较高，最终企业的效益相对更好，规模更大，发展速度更快。而且由于开发节奏快，项目多，企业的品牌影响更大，开发经验的积累更多，公司管理的进步更快，人力资源的培养和积累更加理想，更容易获得资本市场的青睐，这些无形资产的提升又为企业的进一步扩张奠定了良好基础。

注重销售利润率，忽视资产周转率，是浙江开发商掉队的主要原因之一。要提升资产周转率，就必须切实提高开发速度和销售速度，减少囤地，提高产品标准化程度。浙江开发商习惯于精雕细琢，产品的标准化程度低，所以开发速度往往比较慢;在市场营销方面，相对来讲一直是浙江开发商的弱项，这与前些年市场太好，开发商“重产品、轻营销”有关;土地储备在房价地价快速上涨期间能给开发商带来很大效益，但土储与现金流要匹配，不能恶化企业资产负债结构，否则可能成为包袱，在未来土地升值速度明显放慢的情况下土地储备过多并非上策;产品系列化标准化工作浙江开发商相对也比较落后，影响了开发速度。以上这些浙江开发商都需要尽快改进。

在房地产黄金十年、房地产价格快速上涨的背景下，依靠销售利润率获利有其一定的依据，但在房地产进入下半场、房价相对比较平稳、土地增值税严征的环境下，再倚重销售利润率来发展必将更加落人之后。实际上绿城、滨江等公司前几年已开始重视周转率，但力度还需要大力加强。浙江开发商要想在未来的房地产市场上不继续掉队，必须在周转率和利润率上做出重大抉择。

反思之二：对政策的研究不够重视

房地产业政策性很强，很少有一个行业像房地产这样被政府高度关注，房地产业总是被政府“有形的手”与市场“无形的手”共同所操控，所以开发商不仅对市场要敏感，还必须对政策敏感。对政策预判出现大的失误，可能会导致企业出现生死存亡的危机。房企的发展既要与市场环境适应，又要与政策环境相契合。有的企业在政策频出的过程中发展平稳甚至在政策波动中快速成长，有效抵御了政策变量带来的负面影响，有的企业则受政策影响很大，出现很大的起伏，比较被动。理想的企业发展模式既要把握市场主动权，又要把握政策主动权，始终对政策保持一种敬畏和敏感。如果说市场是房企发展之父，那么政策就是房企发展之母，对于我们的衣食父母，我们必须高度重视。

当前很多开发商在制定发展规划时，在人才、人脉、资金、工程、成本、土地、管理、产品品质等方面考虑很充分，但对于政策考虑得不够充分，这是很有缺陷的，政策与市场一样，直接间接地影响着公司的发展，人的思维习惯往往是对有形的、可把控的东西关注得多，对无形的、不可把控的东西关注的少，这是要注意纠正的。我们应该像重视产品品质一样来重视政策研究，建立分析师制度，安排专人研究政策。

万科之所以能踏准节奏，在近几年最严厉的调控中得到快速发展，其原因之一在于万科高度重视房地产政策的研究，并采取了与政策大势相融合、相适应的具体商业模式—比如08年开始大规模将户型改小，将目标客户进一步聚焦于刚需人群。又如根据国家新型城镇化战略及四化同步发展政策，万科及时提出从住宅开发商向城市配套商转型，与时俱进。近年来万科业绩屡创新高，与万科把政策作为企业发展的主要环境变量来考虑的这种理念有密切关系，值得我们浙江开发商学习。

反思之三：应对市场低谷的意识和方法需要彻底反思

开发商在低谷中的应对，如同战争中敌强我弱时的防御。毛泽东在关于战争防御的有关论述中指出：“中国国内战争和任何古今中外的战争一样，基本的战斗形式只有攻防两种。”商战如兵战，市场中的买卖双方总在博弈之中，博弈的基本形态也即两种：熊市和牛市。熊市对于开发商来说类似于战争中的防御阶段，比较被动，主动权掌握在买方手中;牛市类似于战争中的进攻阶段，主动权掌握在开发商手上。作为开发商，除了进攻之外，还要善于防守，攻防平衡才能取得胜利。但对于大部分地产商来说，如何进行防守还没有成熟的思路和方法。

近年来浙江开发商当中出现了一家“另类”的明星公司--德信地产，这家公司在10年杭州的销售额为20亿元，到13年杭州地区的销售达到45亿元左右，比10年销售额增长了225%，甚至超过了万科和中海在杭的销售增长速度，和其他浙江大型开发商的低增长势态形成鲜明对比。究其原因，主要是在低谷中积极防御，果断调整价格，顺势而为，快速回笼资金。正是由于在低谷中采取了主动灵活的策略，德信地产在这几年中获得了快速发展。14年初面临低迷市场形势，德信又果断降价，随行就市，取得了良好的销售业绩。

熊市中的积极防御，对于开发商来说，收获的不仅仅是销售额，还有很多。一是确保了生存。房地产波动性强，低谷中生存下来可能是第一位的。消极防御可能导致企业破产，发展就更谈不上了。二是净资产收益率ROE的提升。在楼市低迷时期，销售速度放缓显然会严重影响ROE，而降价促销能加快资产周转速度，弥补因为降价所带来的损失，从而获得可能高于行业平均水平的净资产收益率。事物往往是辨证的，降价是企业利益最大化在低谷中的实现方式，而不降价，硬抗价格表面在维护企业利益，事实上可能正好相反。积极主动顺应市场变化趋势，调低价格，按照购房者愿意接受的价格售出产品,实际上也是尊重市场、敬畏市场、运用市场规律的表现。三是可以相对低价获得土地，增强企业发展后劲。积极防御获得的大量现金回笼将帮助企业拿到一些合适的、低成本的地块。经过几十年房地产风浪浸润的港商大部分有这个特点。四是把握一些并购机会。五是扩大市场份额，提升业界地位。

可以预见，2014年以来的行业低谷将使开发商加快分化，消极防御的公司和积极防御的公司将形成比较鲜明的对比，后者将以其正确的策略将竞争对手远远抛在脑后。如何低谷应对，浙江开发商有必要进行一场头脑风暴，彻底反思。

反思之四：浙江开发商亟需树立周期思维来经营周期性行业

房地产市场总是牛市和熊市在不断转换，低谷期的应对策略与繁荣期的发展策略密切相关，进攻和防守必须同时考虑。开发商要想获得平稳快速发展，抵御行业大幅波动，必须把低谷期和繁荣期作为一个整体来通盘考量，换句话说，必须以全景式的周期波动思维来经营周期性产业。仅从繁荣期或仅从低谷期看问题，都会犯“片断式”思维的错误，“片段式”思维局限于某一时间段来看问题，会有很大缺陷。

如果在繁荣期拿了很多高价地，占用了公司大量资源，战线拉得很长，低谷期如何平稳过渡，如何生存和发展?如果在低谷期大幅减少开工量，繁荣期来临时如何抓住销售高潮的机遇?如果繁荣期公司不进行一定的现金储备，低谷期如何从容应对，如何进行低成本的土地储备?只有以全周期的思维来整体考虑问题，开发商的战略和策略才有可能不出现大的失误，企业才有可能避免生死危机，才有可能抓住低谷中的大好机会，获得平稳快速发展。一个项目其开发销售周期往往需要3至5年，而3、5年时间可能已经跨越了一个甚至两个短周期的全过程，我们不得不把眼光放长一点，我们必须启用周期思维模式，在这种和现实比较接近的心智模式下，来审视和衡量企业的战略、利益、风险、拿地和发展节奏等等，才可能比较实际可行。

周期把握得好，企业就会稳健快速发展，把握得不好，发展受影响不说，还有可能陷入生死存亡的境地，所以说，建立周期思维对开发商来说至关重要。作为开发商，我们制定战略也好，具体开展业务也好，应该在“房地产是明显波动的”的假设上思考问题，这样才能掌握主动权，不能简单建立在“房地产是前途光明的或悲观的”的假设上，否则可能陷入被动。

周期思维告诉我们要增强逆周期运作，减少顺周期操作。浙江销售百亿元以上的三巨头以及绝大部分开发商在最近这几轮周期波动中普遍都有明显顺周期的特征，即高峰期拿高价地较多，低谷期消极防御为主，这样高价地成为包袱，低谷时被积极应对的公司大幅度赶超。反观其他巨头万科、万达、碧桂园、恒隆等公司高峰期拿地谨慎，不当地王，低谷时期毫不犹豫、坚决果断地快速出货，这是比较明显的逆周期运作。顺周期运作有两大弊端:高峰时拿高价地和低谷时消极应对;逆周期运作有两大优势：高峰时谨慎拿地和低谷时积极应对。所以一个完整周期就可以把公司很快地分化，两个周期可以把差距彻底拉开，让你赶都赶不上，这就是周期的力量，这就是不同战略思维的结果。

反思之五：对价格规律的认识存在很大偏差

价格问题本来是反思之三(和四)中的一个基本问题，因为十分重要所以单列出来再讨论一下。笔者认为浙江开发商(包括长三角及全国大部分开发商)2011年以来掉队的主要原因之一就在对价格规律的理解上出现偏差。

1、房地产是商品，是商品价格就会有涨有跌，我们应该尊重市场，敬畏市场，顺应市场规律行事。2、降价是对行业不负责任的观念需要马上抛弃。3、房价上涨乃至大幅上涨都能接受，但房价下调不可接受，只能说开发商和购房者自己不够成熟。4、降价的确会有很多麻烦，但这些麻烦不能成为不调价的理由。5、买涨、买跌、不买涨、不买跌在不同情况下都可能会出现，不可一概而论。“买涨”到一定阶段后会转化为“不买涨”，而“买跌”恰恰会某些形势下成为现实。6、世上没有只赚不赔的行业，也没有只赚不赔的产品。我们必须清醒地认识到，有赚有赔才是市场经济的基本规律，高明的企业只能做到多赚少赔，以“只赚不赔”的想法来做决策不一定能维护自己的利益，反而可能形成更大的损失，违背基本规律做事最终伤害的可能是自己。

总之，浙江开发商虽然是从市场经济中一路走过来的，但对价格规律的认识与运用还存在偏差，广东开发商在房地产黄金十年时期早就经过价格战的洗礼，所以他们对价格规律的理解上和操作上更加成熟，浙江开发商(包括大部分长三角和全国开发商)与广东开发商之所以差距很大，与此有很大关系，2011年以来浙江开发商的掉队与此也有非常大的关系。价格这个坎，浙江开发商必须果断迈过，彻底清除旧思想，想通这个事儿，否则差距只会越来越大。

反思之六：对客户的需求研究亟需加强

企业存在的唯一理由，就是满足客户需求，为客户提供合适的产品与服务。所以在市场经济环境中，企业应该以客户为中心来展开一切工作，其中的前提就是高度重视对客户的研究。

当前只有少数企业对客户需求给予了高度持续的关注，开发商本位意识浓厚，总体上离以客户为中心的需求导向尚有很远距离。这与制造业的差距还比较大(其实房地产虽然归类于第三种产业，但具备很强的制造业属性)，海尔“人单合一双赢”商业模式对于开发公司来讲更是遥不可及，犹如天方夜谭。目前房地产已经进入白银时代和买方市场，以后买方市场也可能成为常态，此时再不夯实客户研究这块基石，前景恐怕难于乐观。我们必须保持清醒头脑，高度重视这一行业深刻变化，从现在开始补课，大力加强对客户的分类与研究，提高对客户需求的敏感度，努力提供与各类市场需求好比较吻合的产品。谁对客户需求研究的透，谁将把握先机，掌握主动。

反思之七—对现金流的理解存在不足和误解

我们看万科、万达、恒大、中海、保利、碧桂园、金地等企业的核心人物访谈，会发现他们把现金流常常挂在嘴边，他们对现金流的重视是深入企业基因的。他们的理念很一致：即现金流比利润更重要。而浙江开发商(包括全国大部分开发商)除少数外总体上对现金流的认识是严重不足的，可能认为利润或者快速发展比现金流更重要，但现金流管理不好利润也可能是画饼，发展也可能会是一厢情愿。这方面的认识差异，也是导致浙江开发商在低谷中常常险象环生、疲于应付、不能可持续稳步快速发展、易大起大落的一个重要原因。现金流管理的重要性至少体现在四个方面：

一是确保生存。对于一般发展比较平稳的行业来说，现金流管理也是很重要的，企业不怕亏损，就怕没有现金流，亏损企业可以继续生存，但现金流一断企业也就垮了。对于波动性强的行业来说，现金流就更为重要了，因为房地产支出的刚性比较强，而楼市的起伏比较大，现金回流变数很大，所以保持一定的现金水平，搞好现金流管理就显得异常重要，搞不好到了萧条期企业可能无法存活。

二是现金流管理得当有利于企业快速稳健发展。把资金用到极限，四两拨千斤还不够，最好拨万斤，很多浙江开发商都有这个特点。这样看起来好像是充分利用了资源，会让企业以最快的速度发展，一时看也可能有一定道理，但中长期看其实不然。因为房地产震荡性很强，资金上不留余地，一到市场低迷时期公司的现金流就可能十分紧张，甚至断裂，何谈发展。同时，现金流管理不当，高峰期耗用大量现金拿了很多高价地(可能成为包袱)，低谷期有了低成本的上好拿地机会或收购机会，你如何抓住?现金流管理不到位，企业就会由于外在市场和政策的巨大波动被不断折腾，导致大起大落，低谷时期疲于保命，抛售项目，这样企业的发展速度最终会受到很大影响。开发商要有长跑精神，在潮涨潮落中快速发展一定要高度重视现金流。

三是只有安排好现金储备才能做好土地储备。对于地产公司来说，耗用现金最大的莫过土地，企业发展的根底也在土地，所以处理好现金储备与土地储备的关系至关重要。由于土地市场波动性很强，土地储备大致可分两种情况，一种是土地市场繁荣期拿地，成本较高，一种是低谷期拿地，成本较低，土地储备总是这两种情况的组合。理想的组合是土地市场高峰期相对少拿地，土地市场低谷期相对多拿地，低成本土地占比越大越好。但土地市场低迷的时候房产市场也低迷(二者基本同步，土地市场较房产市场有2个月左右滞后时差)，销售回笼资金相对有限(但如果积极防御回笼资金未必就少)，融资也较困难，如果此时要多拿优质廉价地，其前提要把繁荣期的销售资金多蓄积储备一些，在繁荣期拿地要有所节制，花钱要有所保留，与此同时在不缺钱时尽可能多融资。现金储备与土地储备的道理就是这样，开发商必须明白这个内在逻辑。

四是良好的现金流管理有利于金融对接。房地产是个资金密集型行业，对金融依赖性很强。但银行也好、信托也好、基金也好、股市债市也好，都青睐现金流比较好的企业，对于疏于现金流管理或者现金流很紧张的企业金融界都会十分谨慎，不会列入优先支持和适度支持名单，只会列入谨慎支持或退出***。而现金流好的企业融资机会会比较多，融资成本也会比较低，这是个很大的优势。现金流长期紧张，直接和成熟的金融准则和信贷文化相冲突，难于得到金融的大力支持，只会把自己搞得很累，吃亏的还是企业自己。这方面郁亮说得很形象，他在接受采访时曾说：“但(银行)放给你的前提是你要有钱，所以现在是有钱就壮胆，你没钱银行是更不敢放给你的，你有足够多的钱，才能有贷到更多的钱，银行是这个特点。”这句话不无道理。银行贷款是债权而不是股权，其本性天然就是趋于稳健保守的，所以银行“锦上添花”的多，“雪中送炭”的少，“下雨收伞”也是可能会发生的。

反思之八—战略管理有待加强

战略是中长期的全局性决策。战略与机会主义相对，在企业发展初期，主要依靠各种机会来发展，偶然性较强，企业发展到较大规模时，战略管理越来越关键，因为战略决定成败。

要真正重视战略管理，就要有组织保障，成立类似战略研究与决策委员会这样的部门是十分必要的。而委员会要发挥作用，必须具备足够的智力支持，所以委员会下须组建高端、跨专业团队和专职部门，结合相关外脑机构，长期研究跟踪与房地产相关的各领域动态与趋势。当今时代战略已非一两个人的精力、知识和智慧所能掌控。研究战略要跳出房地产看房地产，既入乎其内，又出乎其外。战略是分层级的，其内容至少包括以下八个方面：

一是政治经济社会文化生态宏观背景。二是房地产宏观政策。三是市场波动周期。四是行业发展趋势。五是风险研究。六是国家与地方保障房政策与实践。七是房地产企业发展、管理、盈利模式，包括扩张方式、轻资产模式与重资产模式比较、集团发展空间布局、风险防控、核心竞争力建设、组织架构、发展模式比较研究、人事战略等等。八是金融战略问题。。

反思之九—产品线标准化程度有待提高

目前，全国龙头型房企和部分大中型开发商已经实施了产品线的标准化，广东开发商在这方面走在全国前列，浙江开发商在标准化方面起步比较晚，08年浙江大学房地产研究中心贾生华教授在上市公司发展模式的课题研究中，曾建议浙江开发商加快产品标准化步伐，那个时候万科、碧桂园、中海等公司早已实施了产品系列化和标准化工作。到目前为止，浙江开发商在这方面有一定进展，总体还是比较落后的。原因可能是浙江开发商倾向于精雕细琢，比较强调产品的品质和与众不同，注重个性，共性的东西有所忽略，不太关注快速周转，不太崇尚快速复制，所以产品线的建立和标准化走得比较缓慢。

没有产品线以及产品线的标准化，浙江开发商想在全国不说进一步上位，哪怕保住目前的地位恐怕都有难度，因为产业集中度在不断提高，大型房企依靠其标准化的产品线正快速地在全国攻城略地，不断地扩充着市场份额。很多较大规模的浙江开发企业还没有高度重视这个问题，其实这也是个坎，不突破这个瓶颈，如何更上一层楼?

据薛迥文的研究，产品线的标准化运作分为雏形培育、发展成型、优化提升和创新丰富四个阶段，先行企业如万科已经发展到第四阶段。万科在2006~2007年就已形成了成熟的产品线体系，并较为精确地对应在城市空间区位上，在此基础上形成了“以成熟主流产品线突破，高端产品线跟进，新产品补充”的产品线区域扩张组合策略。但是目前国内大多数房企尚处在标准化的雏形培育阶段，我们已经滞后了，必须加快变革。

反思之十：管理有待提升等

浙江开发商基本是都是民营企业，企业大都是老板含辛茹苦、实实在在创立起来的，在创业过程中开发商积累了很多宝贵的经验，但在企业达到一定规模后，很多企业没有及时根据外部环境和企业内部的多方面变化适时更新和调整管理思路，过去的管理模式往往惯性很大。我们常说失败是成功之母，其实辩证地看，成功也可能变成失败之母，过去成功的经验未必在任何时候都适用。现在房地产早已进入需要精细化管理的白银时代，但很多企业的管理方式和粗放的黄金时代差别不大。目前大部分浙江开发商的现代公司治理结构尚未建立起来，职业经理人制度发育不足，管理理念和体系尚待进一步提高。老板在公司管理和决策中居于核心地位，大事小事都亲力亲为也比较常见，一言堂现象也不是没有，人治大于法治的情况还是有的。

浙江开发商还需加强对新事物的敏感性，比如互联网和房地产的结合，金融与房地产的融合，房地产企业信息化的建设，对各种新型产业地产的探索和创新等等。近几年互联网对房地产的渗透十分明显，但对于互联网与房地产如何结合浙江开发商除绿城外似乎还没啥动作。金融在近两年发展十分迅猛，改革力度很大，大资管时代或者说大投行时代已然来临，众筹、P2P、P2B等模式风生水起，REITS开闸为期不远，私募基金发展迅速，海外融资出初具规模，保险、券商、信托、银行、基金等几大金融部门的混业经营趋势已经十分明显，房地产行业金融属性比较明显，浙江开发商需要对金融发展保持更多的关注，增加金融知识储备，积极去了解和尝试一些新的、陌生的融资工具。“只有时代的企业，没有成功的企业”，张瑞敏的这句话非常有道理，让我们一起共勉吧。